057. RRSO. Cześć 2: Czy mój kredyt jest tani?

Posted by Mariusz Wdowiak on środa, grudnia 13, 2017 with 6 comments

Tydzień temu podjąłem się próby odczarowania wzoru na rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Post jest tutaj: 056. Odczarowanie jest sprawą niełatwą, bo wygląd wzoru odstrasza każdego, kto nie jest matematycznym cyborgiem. Ale naprawdę nie warto się poddawać. Logikę tego wzoru da się jednak pojąć. Może nawet komuś uda się to akurat dzięki mnie. Ucieszę się z każdego takiego przypadk

Sam wzór
jednak nie wyczerpuje tematu. Ważne jest zrozumienie, co RRSO nam pokazuje, ale też jakie ma wady.


Jak porównać dwa kredyty?

Kredyty charakteryzują się wieloma parametrami i to utrudnia ich porównywanie. Mogą mieć różne kwoty, być przyznane na różne okresy, mieć różne oprocentowania i być związane z koniecznością wnoszenia różnych opłat i prowizji. To wszystko ma wpływ na koszty ponoszone przez kredytobiorcę.
RRSO jest próbą sprowadzenia wszystkich parametrów cenowych kredytu do jednego miernika, który doskonały nie jest, ale w pewnym zakresie dość dobrze spełnia swoją rolę. Dlaczego tak uważam pokażę na podstawie analizy parametrów cenowych 25 kredytów hipotecznych prezentowanych 10 października 2017 roku na stronie https://www.totalmoney.pl/kredyty_hipoteczne (porównane zostały oferty różnych banków dla 25 letnich kredytów w wysokości PLN 250.000, spłacanych ratami stałymi).

Najbardziej rzucającym się w oczy parametrem cenowym kredytu jest jego oprocentowanie nominalne. Sprawdźmy więc, jaka jest zależność pomiędzy oprocentowaniem nominalnym a wysokością raty (wykres 1). Jak widać: generalnie im niższe oprocentowanie tym niższa rata (czyli na dzisiejszym rynku nie ma mowy o nieograniczonym wpływie poukrywanych prowizji), ale w obrębie tego samego lub podobnego oprocentowania wysokość raty może się różnić (i to dowodzi, że oprocentowanie nominalne nie jest wystarczającym parametrem, aby kredyt uznać za atrakcyjny cenowo).


Gdyby te same kredyty analizować pod kątem zależności raty od RRSO, to na wykresie ustawiają się w idealnej linii. Zob wykres 2. Mam więc twardy dowód (tym razem bez żadnego „generalnie”), że im niższe RRSO tym tańszy kredyt (tym niższa rata).


Gdzie są słabości RRSO?

RRSO doskonały jednak nie jest.

Po pierwsze praktycznie niemożliwe jest zweryfikowanie wyniku obliczeń dokonanych przez bank. Samo równanie można zrozumieć, ale jego rozwiązanie jest już tak trudne, że bez specjalnego programu komputerowego już w przypadku kredytu spłacanego w kilku ratach nie mamy większych szans. Pozostaje wiara, że bank policzył dobrze, że UOKiK tego pilnuje i ewentualnie można próbować weryfikacji w oparciu o dostępne w sieci kalkulatory RRSO, ale kto to wie, ile one są warte…

Po drugie, w obliczeniach RRSO ex ante konieczne jest poczynienie szeregu założeń dotyczących czasu i wartości płatności z tytułu kredytu (wypłat i spłat). Nawet działając w absolutnie dobrej wierze, nie można mieć pewności, że założenia będą trafne, a więc wynik może okazać się przybliżony…

I wreszcie po trzecie przeliczanie rat kredytowych na dzień pierwszego wykorzystania kredytu, choć poprawne z punktu widzenia matematyki finansowej, jest mało intuicyjne i prowadzi niekiedy do dziwacznych wniosków. Przeanalizujmy kredyt 250.000, zaciągany na 25 lat, oprocentowany 5% w skali roku, bez żadnych dodatkowych kosztów i prowizji. W zależności od wyboru sposobu spłat będziemy musieli zwrócić bankowi od 406.770,83 (suma rat malejących) do 438.442,53 (suma rat stałych). To jesteśmy w stanie policzyć sami. Tańszy jest więc kredyt spłacany poprzez raty malejące, prawda? Jeśli jednak dla obu przypadków policzymy RRSO to wyjdzie nam … ta sama wartość 5,12%, która oznacza, że oba kredyty są takie same jeśli chodzi o koszt. Bzdura? W sensie matematyki finansowej nie – to efekt uwzględnienia czynniku czasu, czyli przeliczenia wszystkich rat na wartość bieżącą obowiązującą dla dnia pierwszego uruchomienia. Ale konia z rzędem temu, kto przyjmie to bez dyskusji. Zwłaszcza, jeśli nie studiował matematyki finansowej…

Lepiej więc nie używać RRSO do porównania kredytów spłacanych różnymi metodami.

Czy warto zerkać na RRSO?

Uważam, że tak.

Przede wszystkim porównywać RRSO i oprocentowanie nominalne. Bo różnica powie nam, jak wielki wpływ na koszty kredytu mają prowizje, których na pierwszy rzut oka nie widać w ofercie. To zresztą jest najlepszy sposób weryfikowanie ofert typu „kredyt za zero”. Jeśli naprawdę jest „za zero” to RRSO wynosi zero.
Czytajmy uważnie założenia towarzyszące obliczeniom RRSO. One są publikowane w materiałach reklamowych i jeśli mniej więcej odpowiadają naszej sytuacji to znaczy, że RRSO dotyczy naszego przypadku. Jest niejako policzone dla nas. Czyli możemy w ten sposób porównywać oferty i wybrać lepszą dla nas.

Nie skupiałbym się nad tym, że samodzielnie nie zweryfikujemy poprawności obliczeń. Zamiast tego polecałbym analizę symulacji kredytu: wysokości poszczególnych rat i ich sumy w całym okresie finansowania. Dociekliwość wobec kredytodawcy a także używanie zdrowego rozsądku. To zawsze najlepsza droga do dobrych wyborów.


Categories: , , ,