027. Na jaki kredyt mnie stać? Część 2. Moja zdolność kredytowa.

Znając kwotę, którą mamy miesięcznie do dyspozycji (i która może być przeznaczona na spłatę kredytu) można obliczać maksymalny kredyt, na jaki nas stać. Jego wysokość zależy od wysokości oprocentowania i okresu kredytowania  a także tego, czy zastosujemy raty stałe czy malejące (o czym już pisałem w poprzednich postach).

Oprocentowanie.

Praktycznie do wszystkich symulacji kredytów przyjmuje się oprocentowanie aktualnie występujące na rynku i nie zakłada się jego zmian w okresie finansowania. To spore uproszczenie, ale też nie ma za bardzo skutecznych narzędzi do prognozowania stóp procentowych np. w okresie 20 lat. Na dziś to informacja pesymistyczna, bo stopy procentowe mamy na niskim poziomie i wydaje się, że mogą tylko rosnąć. Ale też nie ma co przesadzać: zmiana wysokości stopy procentowej ma w sumie dość niewielki wpływ na łączną płatność z tytułu kredytu (no chyba, ze stopy wzrosną do 20% w skali roku).

Okres kredytu.

To jest istotna zmienna. Im dłuższy okres finansowania tym obciążenia miesięczne będą mniejsze. Warto więc myśleć o uzyskaniu jak najdłuższego kredytu, zwłaszcza, gdy uda nam się wynegocjować brak prowizji od wcześniejszej spłaty. Wówczas (jeśli będzie nas stać) ten bardzo długi kredyt możemy bez dodatkowych opłat spłacić w krótszym terminie.

Oczywiście okres kredytu nie zależy wyłącznie od naszej woli. A bank uzależnia maksymalny okres finansowania także od celu kredytu. Im bardziej trwały cel kredytu tym dłuższy możliwy czas kredytowania. Nikogo nie dziwią trzydziestoletnie kredyty na zakup mieszkania, ale kredyty na inne cele przyznawane są na znacznie krótsze okresy.

Jak obliczyć raty kredytu?

W przypadku kredytu o ratach malejących sprawa jest bardzo prosta. Cześć kapitałowa będzie równa kwocie kredytu podzielonej przez liczbę rat (miesięcy) w okresie finansowania. Odsetki co miesiąc będą coraz mniejsze a ich maksymalną wartość obliczymy według wzoru: kwota kredytu * oprocentowanie * 1/12.

Jak już pisałem, większą kwotę kredytu uzyskamy, gdy zastosujemy kredyt o ratach stałych. W tym przypadku obliczenia są trudniejsze, dlatego warto posłużyć się excelem i zaszytą w nim funkcją finansową PMT, która właśnie do tego służy. A potem pobawić się parametrami metodą prób i  błędów, albo użyć opcji „szukaj wyniku” (ścieżka: dane\analiza warunkowa\szukaj wyniku…). Chodzi o to, aby znaleźć taką kwotę kredytu przy której miesięczne płatności z tytułu kredytu będą równe naszej kwocie do dyspozycji.

Sama funkcja PMT jest dość precyzyjnie opisana w excelowskim module pomoc. W jej minimalnej postaci występują tylko trzy argumenty: oprocentowanie kredytu (i tu uwaga: jeśli obliczamy raty miesięczne to należy oprocentowanie w skali roku podzielić przez 12, aby otrzymać oprocentowanie w skali miesiąca), liczba rat i wysokość kredytu. Gdy interesuje nas np. miesięczna kwota spłaty kredytu w wysokości PLN 50.000 udzielonego na 10 lat (120 miesięcy) i oprocentowanego 6% w skali roku wpisujemy do komórki excela "=PMT(6%/12;120;50000)" i otrzymujemy wynik -555,10 i właśnie tyle będzie wynosić miesięczna rata od tego kredytu. Tu jedna uwaga techniczna: w przypadku zastosowania funkcji PMT wynik będzie miał znak przeciwny niż wprowadzona kwota kredytu (autorzy excela uznali bowiem, że kwoty zaciąganego i spłacanego kredytu powinny mieć przeciwne znaki).

Kalkulator zdolności kredytowej.

Znajduje się pod załączonym linkiem: KALKULATOR.
Działa w ten sposób, że odpowiada na pytanie, czy stać Cię na kredyt o zadanych parametrach (kwota, okres, oprocentowanie). Pierwotnie chciałem w kalkulatorze umieścić makro obliczające maksymalną dostępną kwotę kredytu, ale pomyślałem sobie, że po piątkowym ataku hackerskim mało kto odważy się włączyć makro napisane przez nieznaną mu osobę. Udanych symulacji!

czytaj dalej

026. Na jaki kredyt mnie stać? Część 1.

Jeśli już decydujesz się na kredyt to w Twojej głowie powinno zrodzić się pytanie na jaki kredyt Cię stać. Oczywiście można z tym pytaniem przyjść do banku a nawet uzyskać odpowiedź, ale prawdę mówiąc bałbym się w tak ważnej dla mnie sprawie zdawać się wyłącznie na doradców bankowych. A inną sprawą jest, że sposób analizowania własnych możliwości finansowych nie jest aż tak skomplikowany, żeby sobie go odpuszczać już na starcie.

Jakimi pieniędzmi dysponuję?

To jest pytanie kluczowe dla dalszych rozważań. I nie chodzi o to, ile zarabiasz miesięcznie, tylko o to, jaka kwota pozostaje Ci po poniesieniu wszystkich Twoich wydatków, w tym związanych z tymi kredytami, które już posiadasz. Najprościej tę kwotę można obliczyć odejmując stan swoich oszczędności z dzisiaj od tych, którymi dysponowałeś miesiąc czy rok wcześniej i będziesz wiedział jaką kwotą możesz rozporządzać bez zmiany swoich zwyczajów wydatkowych. Oczywiście im dłuższy okres, którego obliczenia dotyczą, tym wyniki obarczone będą mniejszym błędem (niektóre bowiem wydatki nie są ponoszone w każdym miesiącu więc obliczenia za tylko jeden miesiąc na pewno nie są miarodajne.).

Kwota w dyspozycji jest o tyle istotna, że to właśnie ona będzie przeznaczona na spłatę nowego kredytu i odsetek od niego. W szczególności jeśli ta kwota wynosi zero (wydaję wszystko co zarabiam) to oznacza to faktyczną niedostępność kredytu.

W jaki sposób wpłynąć na kwotę, którą dysponuję?

Z matematycznego punktu widzenia żeby zwiększyć kwotę, którą dysponuję muszą albo zwiększyć wpływy albo zmniejszyć wydatki.

Doradzanie jak zwiększyć wpływy sprowadza się do prawienia banałów typu: wystąp o podwyżkę, albo zmień pracę na lepiej płatną albo weź na siebie dodatkowe zajęcie. Łatwo się o tym pisze, rzeczywistość jest dużo trudniejsza, więc nie będę się mądrzył. Na pewno w sieci znajdują się poradniki, jak to osiągnąć. Uznajmy, że się na tym nie znam...

Ciekawszym zagadnieniem, choć też niełatwym, jest próba zarządzenia swoimi wydatkami. Wśród nich znajdują się oczywiście takie, które są absolutnie konieczne i których nie da się uniknąć, ani nawet zmniejszyć. Ale są też takie, które w pewnym zakresie można ograniczyć. Żeby to odkryć trzeba mieć pełniejszą wiedzę na temat tego, na co wydajemy pieniądze i tu potrzebny jest prowadzony przez pewien czas system rejestrowania swoich wydatków. Jedynie znając strukturę swoich wydatków możemy powiedzieć które z nich i w jakim stopniu można ograniczyć.
Świadoma decyzja o zmianie zwyczaju wydatkowego (czytaj: zmniejszeniu wydatków na konkretny cen) na pewno nie jest łatwa i co gorsza jeśli podejmujesz ją przed zaciągnięciem kredytu to potem trzeba się będzie tego trzymać. Dlatego też należy być ostrożnym: jeśli zaciągasz kredyt na 30 lat to nie należy zakładać, że przez 30 lat nie pojedziesz na wakacje.

A zatem własna księgowość?

Nie przesadzajmy. Raczej konkretny rejestr wydatków, prowadzony na bieżąco po to, aby wiedzieć ile wydaję, na co i czy trzymam się docelowej kwoty, którą muszę mieć na obsługę i spłatę kredytu. Tego się nie da zrobić bez pewnego wysiłku, ale bez przesady: wszystkie wydatki realizowane kartami bankowymi albo przelewami są rejestrowane niejako automatycznie. Tak naprawdę zapisywać trzeba tylko wydatki gotówkowe. Ja na przykład nie mam ich wcale dużo…

Bo faktycznie od ponad dwóch lat prowadzę sobie rejestr wydatków i jestem dziś o wiele bardziej świadomy moich poczynań finansowych niż zanim zacząłem go prowadzić. Co ciekawe nie ma miesiąca, abym nie dowiedział się od któregoś ze znajomych, że też prowadzi coś podobnego, więc nie ma w tym nic z ekstrawagancji.

W jakiej formie prowadzić rejestr?

Słyszałem, że są na to gotowe aplikacje. Ja jestem chyba staroświecki, więc posługuję się arkuszem w excelu, który sam sobie zbudowałem, a najbardziej zaawansowaną opcją, z której korzystam jest tabela przestawna. Można jeszcze prościej...

Gdybym miał doradzić coś praktycznie: kluczem jest przypisanie poszczególnych wydatków do grup, bo inaczej się pogubimy. Nie ma co mnożyć grup wydatków, a to ile ich powinno być i jak je nazwiemy to kwestia indywidualna. Także indywidualną kwestią jest to, do jakiej grupy zaliczymy konkretny wydatek (oj, pojawiają się wątpliwości), bo taki raport prowadzimy dla siebie, więc żadne standardy rachunkowościowe nas nie obowiązują.

A kiedy już będziesz mieć tego typu rejestr wydatków prowadzony przez kilka miesięcy, będziesz mógł spróbować zarządzić (czytaj zmniejszyć) wydatki w określonej grupie.
Wszystko po to, aby dowiedzieć się tak naprawdę, ile możesz przeznaczyć na spłatę kredytu, który chcesz zaciągnąć.

cdn...

czytaj dalej

024. Raty stałe czy malejące? Część 3: Co wybrać?

Wiedza jest po to, aby zeń korzystać. Skoro już wiemy, jakie właściwości mają kredyty z ratą stałą a jakie z ratą malejącą, należy podjąć decyzję.

Który sposób spłaty wybrać?

Generalnie, raty stałe są  lepsze dla osób o niższej zdolności kredytowej. Ten sposób spłaty kredytu podnosi zdolność kredytową bo obniża miesięczne obciążenia z tytułu kredytu albo też umożliwia zaciągnięcie wyższego kredytu niż w przypadku rat malejących. Wyższa kwota odsetek do zapłaty będzie więc niejako opłatą za ową zwiększenie zdolności kredytowej. W niektórych przypadkach może się też okazać, że pole manewru nie istnieje: uzyskanie kredytu we wnioskowanej kwocie będzie możliwe wyłącznie w przypadku wyboru rat stałych.

Raty malejące są dobre dla osób, które chcą spłacić kredyt jak najszybciej. Pamiętajmy, że konsekwencją wyboru tego sposobu spłat kredytu jest największe obciążenie domowego budżetu na samym początku spłacania kredytu. Warto pamiętać, że okres tuż po przeprowadzce do nowego mieszkania jest finansowo trudny (zazwyczaj okazuje się, że jest jeszcze mnóstwo wydatków do poniesienia). A kwota raty wpisana do umowy kredytowej staje się bezwzględnym zobowiązaniem i niełatwo będzie ją zmienić.
Jeżeli jednak kwota kredytu jest umiarkowana względem faktycznej zdolności kredytowej to ta właściwość nie jest zagrożeniem.

Rata stała spłacana jak malejąca.

Moim zdaniem można znaleźć rozwiązanie łączące zalety obu sposobów spłat. Jeśli bowiem zdecydujemy się na raty stałe to mamy zapewnione niższe obciążenia miesięczne. Możemy jednak dokonywać spłaty kredytu w tempie większym niż wynikający z umowy kredytowej. Jeśli tylko zapewnimy sobie brak prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu to mamy pełną kontrolę nad tempem wychodzenia z zadłużenia. A każda nadpłata zmniejsza płacone odsetki.

Oczywiście rozwiązanie to zadziała wyłącznie, jeśli nie przesadzimy z kwotą kredytu. Jeśli zaciągniemy kredyt tak duży, że zapisane w umowie stałe raty w całości wyczerpią nasz potencjał finansowy, to nie oszukujmy się - możliwości jeszcze szybszej spłaty nie będzie. Choć przez trzydzieści lat wszystko się może zdarzyć...

A co powie doradca w banku?

Jestem skłonny założyć się, że doradca bankowy zwróci uwagę osobie wahającej się, że wybór rat stałych pozwoli zaciągnąć jeszcze wyższy kredyt. Jeśli bowiem skłaniam się ku ratom malejącym, czyli akceptuję, że pierwsza w naszym przykładzie rata wyniesie PLN 2.750 to być może będę skłonny zaakceptować raty PLN 2.750 w każdym miesiącu kredytowania. A to oznacza dodatkowe PLN 85 tys. kredytu, czyli bardziej okazale mieszkanie, większy metraż i lepsze wyposażenie.

Doradca zrobi tak, gdyż jednym z jego celów jest wartość udzielonych kredytów. Pamiętajmy jednak, że to my podejmujemy decyzję i potwierdzamy ją co najmniej trzykrotnie w dość sporych odstępach czasu: we wniosku kredytowym, umowie kredytu i dyspozycji uruchomienia. Nie można więc za jej konsekwencję winić tylko doradcy.

Zresztą: w tym momencie kończy się matematyka a na pierwszy plan wychodzą marzenia, emocje i pragnienia kredytobiorcy. I choć to matematyka jest królową nauk czasem jest bez szans wobec psychologii.

czytaj dalej

023. Raty stałe czy malejące? Część 2: Różnice w praktyce.

W praktyce różnice pomiędzy kredytami spłacanymi w oparciu o raty stałe i raty malejące sprowadzają się do dwóch aspektów: wysokości miesięcznej raty i łącznych kosztów oprocentowania kredytu.

Wysokość raty miesięcznej.

Przeanalizujmy to na przykładzie kredytu w wysokości PLN 300.000 zaciąganego na okres 20 lat. Jeśli do kalkulacji przyjmiemy stałe oprocentowanie wynoszące 6% to w przypadku wyboru opcji równych rat zapłacimy co miesiąc PLN 2.149,29. Jeżeli zdecydujemy się na raty malejące to pierwsza rata wyniesie PLN 2.750,00, a więc blisko PLN 600 złotych więcej niż przy ratach stałych. Kolejne płatności będą stopniowo coraz mniejsze, o od ósmego roku finansowania będą nawet mniejsze niż w przypadku rat stałych (zrównanie wysokości rat nastąpi dokładnie w 97 miesiącu).

Gdyby więc kierować się wyłącznie wysokością rat to zdecydowanie korzystniejszy jest system rat stałych. Przy tej samej kwocie kredytu łączna płatność będzie mniejsza, czyli innymi słowy: wybierając raty stałe można sobie pozwolić na większy kredyt.

Łączna kwota odsetek.

Ale jest jeszcze druga strona medalu. W przypadku rat stałych tempo spłaty kredytu jest mniejsze, bo zwłaszcza w początkowym okresie w łącznej płatności z tytułu kredytu dominują odsetki. Prowadzi to do tego, że saldo kredytu utrzymuje się na wyższym poziomie, a różnica kształtuje się następująco:

W efekcie łączne odsetki zapłacone przez kredytobiorcę są wyższe w przypadku kredytu o stałej racie. A jak duża będzie różnica ? To zależy od wysokości kredytu, okresu finansowania i wysokości stopu procentowej. W naszym przykładzie (PLN 300 tys. na 20 lat oprocentowane 6%) łączne odsetki zapłacone przez kredytobiorcę wyniosą PLN 180.750,00 w przypadku rat malejących i PLN 215.830,36 w przypadku rat stałych.

Zapraszam do części trzeciej artykułu zawierającej wnioski z analizy różnic pomiędzy ratami stałymi a malejącymi, która jest dostępna pod linkiem:

http://ekonomianaszapowszednia.blogspot.com/2017/04/024-raty-stae-czy-malejace-czesc-3-co.html

czytaj dalej

022. Raty stałe czy malejące? Część 1.

Decyzja co do sposobu spłaty rat jest jedną z najważniejszych, które podejmujemy zaciągając kredyt. Warto więc zrobić to w miarę świadomie, zwłaszcza jeśli zaciągamy kredyt długoterminowy i na znaczną kwotę. Dylemat czy wybrać raty malejące czy stałe można sprowadzić do problemu matematycznego. Od tego zacznę, bo to najprostsze.

Najpierw teoria: spłacana bankowi rata składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej. Część odsetkowa zawsze liczona jest od wykorzystanej kwoty kredytu, czyli maleje wraz ze zmniejszaniem się zadłużenia. Różnica pomiędzy oboma rozwiązaniami polega na sposobie kalkulacji rat kapitałowych.

Raty stałe.

W przypadku rat stałych comiesięczne płatności z tytułu kredytu będą miały tę samą wysokość. Stan ten będzie osiągnięty w ten sposób, że w miarę zmniejszania się wysokości raty odsetkowe zwiększana będzie rata kapitałowa. Z każdym kolejnym miesiącem proporcja odsetki – kapitał będzie się zmieniać na korzyść kapitału, ale suma płatności będzie niezmienna.

Raty malejące.

W przypadku rat malejących każdy kolejny miesiąc kredytowania będzie się wiązał z coraz mniejszą płatnością na rzecz banku. Część kapitałowa będzie co miesiąc taka sama (będzie równa bazowej kwocie kredytu podzielonej przez liczbę rat). Odsetki natomiast będą coraz mniejsze i to one zdecydują i malejącym charakterze łącznych płatności. Właściwością tego sposobu spłaty kredytu jest, że pierwsza rata jest największa w całym okresie finansowania, a kolejne są coraz mniejsze.

Proporcje pomiędzy częścią kapitałową a odsetkową raty w obu rozwiązaniach przedstawiają poniższe rysunki:

Analiza różnic praktycznych w kolejnym poście, pod linkiem: http://ekonomianaszapowszednia.blogspot.com/2017/04/023-raty-stae-czy-malejace-czesc-2.html

czytaj dalej