070. Który bank w Posce udziela największych kredytów hipotecznych?

Jaka jest moja zdolność kredytowa? Ile dostanę kredytu? Te pytania są się istotne dla każdego, kto zaczyna myśleć o zaciągnięciu kredytu. Zwłaszcza dużego. Czyli hipotecznego w przypadku osoby fizycznej (zwykłego człowieka, a nie przedsiębiorstwa). Bo dopiero wówczas faktycznie możemy dotknąć ograniczenia, jakim jest maksymalna dostępna kwota kredytu.

Zajmowałem się tym zagadnieniem w maju ubiegłego roku (posty 026 i 027), ale z punktu widzenia osoby zaciągającej kredyt. Uważam bowiem, że każdy powinien umieć obliczyć, na jaki kredyt go stać. Czyli określić, jaką maksymalną ratę kapitałowo-odsetkową jest w stanie płacić bankowi co miesiąc. Na blogu pojawił się wówczas – słuszny skąd inąd - komentarz, że zdolność kredytową nie tak naprawdę ustalają banki. To prawda w tym sensie, że jeśli bank oceni moją zdolność kredytową niżej niż ja sam, to oczywiście udzieli mi kredytu, na który mnie stać według banku a nie według mnie. Przyjrzyjmy się zatem spojrzeniu banków na zdolność kredytową.

Banki różnią się w ocenie zdolności kredytowej.

I to dość znacznie. Dowodzą tego badania prowadzone od czasu do czasu przez dziennikarzy ekonomicznych, którzy robią rundę po bankach z tym samym wnioskiem kredytowym. Poszczególne banki analizują taki przypadek, określają wysokość maksymalnego dostępnego kredytu i dziennikarze mają ciekawy temat na artykuł. Zakładając, że jest to przeprowadzone rzetelnie, to mamy dobre źródło informacji o apetycie na ryzyko polskich banków.

Przyjrzyjmy się dwóm takim badaniom: pierwszemu przeprowadzonemu w październiku 2017 roku przez białostocką Gazetę Wyborczą (artykuł GW) i drugiemu z lutego 2018, której wyniki opublikowano na portalu bankier.pl (artykuł bankier). W obu przypadkach bohaterami symulacji była trzyosobowa rodzina z dochodem miesięcznym 5,6 – 5,8 tys. o pozytywnej historii kredytowej i nieposiadająca obecnie żadnych innych zobowiązań finansowych, która chce zaciągnąć trzydziestoletni kredyt hipoteczny (mieszkanie lub dom) z 20% wkładem własnym (tajemniczy skrót LTV czyli loan to vaue oznacza maksymalny stosunek wartości kredytu do wartości kupowanej nieruchomości). Przyznacie zatem, że sytuacja jest dość realna…

Badania przeprowadzone przez dwa różne ośrodki, w czteromiesięcznym odstępie czasowym dały praktycznie takie same wyniki. Maksymalna kwota dostępnego kredytu wynosi nieco ponad 500 tys. W obu badaniach te same banki prezentują podobny poziom odwagi kredytowej. W szczególności ten sam bank jest skłonny udzielić największej kwoty. Ale uderzająca jest różnica pomiędzy ofertami najwyższymi (ponad 500 tys.) i najmniejszymi (poniżej 400 tys.).

Który bank jest najlepszy?

To zależy od tego, co jest ważne dla kredytobiorcy. Jeśli wysokość kredytu, to sprawa jest oczywista. Konkretnie: jeśli jestem zdecydowany kupić dom za 650 tys. złotych, mam 130 tys. złotych wkładu własnego (dokładnie 20%), to potrzebuję kredytu w wysokości 520 tys. złotych i z zestawienia wynika, że istnieje dokładnie jeden bank, z którym mogę o tym rozmawiać.

Im niższego kredytu szukam, tym więcej banków mogę brać pod uwagę. A wówczas przy podejmowaniu decyzji powinienem uwzględniać kolejne czynniki. Przede wszystkim oprocentowanie, które decyduje o wysokości miesięcznej raty, ale także inne wymagania banku: ubezpieczenie, warunki prowadzenia rachunku bankowego, itp. I dopiero wtedy mogę podjąć decyzję, do którego banku się zwrócić.

Na jaki kredyt mnie stać?

Ale najważniejsze jest, żeby zaciągnąć kredyt, na spłatę którego będzie nas stać. To nie kwota dochodu decyduje o tym, ile możemy przeznaczyć na spłatę kredytu, lecz to, co pozostaje w dyspozycji, po poniesieniu wszystkich wydatków, do których jesteśmy przyzwyczajeni i z których nie będziemy w stanie zrezygnować.

Ludzie różnią się i wielkością dochodów i sposobem wydawania pieniędzy. Zauważcie, że analizując wniosek kredytowy bank ma precyzyjną informację o naszych dochodach, ale o wydatkach już nie. To my sami wiemy, jak jest w naszym przypadku. Ile wydajemy. Na co. I jaką mamy możliwość ruchu w tym zakresie.

Zmierzam do tego, że nawet jeśli bank jest gotów udzielić nam kredytu, to my odpowiadamy za konsekwencje decyzji o jego zaciągnięciu.

Ile wydaje trzyosobowa rodzina?

To oczywiście zależy od mnóstwa czynników: między innymi miejsca zamieszania (duże miasto czy wieś), wieku dziecka, wsparcia ze strony dalszej rodziny, a nawet zwyczajów i zainteresowań członków naszej rodziny.

W badaniu ofert banków prowadzonym w październiku 2017 przez Gazetę Wyborczą przyjęto, że rodzina zamieszkująca miasto mające 300 tys. mieszkańców wydaje miesięcznie 1,5 tys. zł. Półtora tysiąca złotych!!!! Jeśli to prawda, to tej rodzinie pozostaje do dyspozycji 4 tys. zł miesięcznie, i stać ją nawet na spłacanie kredytu o wysokości 750 tys. zł. Jeśli faktycznie wydaje 1,5 tys. miesięcznie, to każdy kredyt z zestawienia jest w jej zasięgu. Tylko, czy to prawda?

Autor bloga biednyojciec.pl podaje, że średnie miesięczne wydatki jego rodziny w roku 2013 (z kontekstu wynika, że chodzi o rodzinę trzyosobową) wyniosły 4.448 zł. (czytaj tutaj). Gdyby przyjąć ten poziom miesięcznych wydatków, to rodzina z dochodem 5,6-5,8 tys. miesięcznie może przeznaczyć na spłatę kredytu ok. 1,3 tys. zł, więc maksymalny pułap trzydziestoletniego kredytu wynosi w przybliżeniu 250 tys. zł.

Wydatki polskich rodzin są też badane przez GUS. W opracowaniu „Sytuacja gospodarstw domowych w 2016 roku w świetle wyników badania budżetów gospodarstw domowych” (link) możemy przeczytać, że w przeliczeniu na jedną osobę przeciętne wydatki gospodarstwa domowego z jednym dzieckiem wynoszą 1.285 zł (strona 17). Zatem rodzinie o dochodzie 5,7 tys. pozostaje miesięcznie w dyspozycji ok. 1.850 złotych, czyli jest w stanie spłacać kredyt zaciągnięty w kwocie nieco poniżej 350 tys.

Nawiasem mówiąc ten sam raport GUS mówi, że przeciętne wydatki polskiego gospodarstwa domowego (wszystkie gospodarstwa, bez względu na liczbę osób je tworzących) wynoszą 1.132 zł. miesięcznie na osobę (strona 1), przy czym jeśli rodzina mieszka na wsi to są one niższe i wynoszą 930 zł. ale z kolei w mieście liczącym ponad 500 tys. mieszkańców rosną do wartości 1.588 zł. (strona 12). Wydatki rodziny zamieszkującej miasto 300 tys. mieszkańców wg. GUS to 1.306 zł. miesięcznie na osobę (czyli w sumie 3.918 zł.), co ma się nijak do przyjętego przez dziennikarzy Gazety Wyborczej poziomu 1.500 zł. Ha!

Czy banki są naiwne?

W świetle powyższych faktów można dojść do wniosku, że banki umożliwiają zaciągnięcie zbyt dużych kwot kredytów. Czy są w tym naiwne? Niekoniecznie. Kredyty hipoteczne są spłacane z największą dyscypliną. W Polsce wciąż cieszymy się silnymi związkami rodzinnymi, zdarza się więc, że w spłacie kredytu  dorosłych dzieci pomagają rodzice, mimo braku formalnego zapisu np. o przystąpieniu do długu. I wreszcie, aby zaciągnąć kredyt trzeba zgromadzić co najmniej 20% wkładu własnego i to też jest istotnym kryterium ograniczającym kwoty zaciąganych kredytów.

Niebezpieczeństwa maksymalnego kredytu.

Pamiętajmy, że zaciągnięcie kredytu w maksymalnej dostępnej dla nas kwocie, będzie miało konsekwencje. Przez cały okres finansowania. Trudno zakładać, że przez trzydzieści lat nie pojedziemy na wakacje, nie zachorujemy, nie będziemy mieli przerwy w zatrudnieniu, albo że nie wzrosną stopy procentowe. A każda z tych okoliczności może być zagrożeniem dla spłaty kolejnych rat. Dlatego bądźmy ostrożni. To naprawdę nasza decyzja, po który kredyt sięgniemy. I nasza odpowiedzialność.